电商企业“抢库忙” 京东面临拿地难题

在火爆的电子商务拉动下，各路诸侯集中涌进仓储物流领域。

无论背景与来历如何，他们面临一个共同的难题――拿地难。

物流仓储，现在正成为京东商城董事局主席兼CEO刘强东最头痛的问题。他坦言，京东需要大仓库，但现在土地非常难拿且成本太高。

有同样苦恼的不止刘强东。电子商务的爆发，带火了整个物流行业。然而，成倍激增的网购订单也让物流业的短板暴露无遗，其中仓储环节正是目前物流体系的最大瓶颈。

随着京东商城宣布，其第三轮融资获得的15亿美元资金大部分将投向自建物流，以及阿里巴巴要斥资千亿元大规模建设物流体系，几乎所有热点城市均出现了一库难求、租金跳涨等库荒现象。

偶现市场的物流用地，更是引发各路诸侯的“疯抢”。包括普洛斯在内的诸多物流地产开发商、顺丰等速递企业、苏宁、国美等传统零售巨头，以及中粮、华润等央企都在试图发力仓储。

但是，携金而来的各路诸侯很快发现，土地涨价了，而且不一定拿得到。一位参与阿里巴巴建库的业内资深人士说，这一年间，工业用地的价格涨了差不多一倍。

“物流仓储设施占地面积大、税收低，一些地方政府在这类用地上没有太大的推地动力。”世邦魏理仕北京公司工业与物流服务部副董事胡晓睿告诉。他认为，要解决物流仓储的库荒问题，仍需政府从行业政策、土地政策上做出改变。

一库难求

8月初的几天，邓代广一直在北京的大鲁店、通州马驹桥等区域转悠，每天要看三四个库房。邓是走秀网分管物流业务的副总裁，此行目的是希望能在北京找到合适的仓储库房。

“现在找库实在是太难了。”邓代广向记者感慨，“合适一点的基本都被租出去了。”

走秀网是一家时尚百货类电子商务企业，2008年上线，总部位于深圳。2011年3月，走秀网获得凯鹏华盈2000万美元投资。按照其发展规划，2011年的销售额将达到10亿元。

为此，走秀网计划在深圳、上海、北京三地租下超过3万平方米的仓储库房。

邓代广透露，除了深圳的1.4万平方米仓库，走秀网计划今年年底前在北京、上海各自发展1万平方米的库房。截至目前，这2万平方米的仓库依然没有确定。

中国的仓库整体已供不应求，很多货物只能储备在露天货场，或是不合格的简易库房之中。中国仓储协会公布的《全国仓储业发展指数》显示，2010年，全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方米。

在北京百利威物流公司总经理霍振禄看来，从2009年底开始的这一轮物流仓储需求热潮，主要是由B2C电子商务企业推动。

百利威的一个仓库曾经先后被当当网、京东商城、乐淘网等多家电子商务企业租用过。但是，因为面积较小，几家网站在规模变大之后都相继搬出。

罗兰贝格管理咨询公司的一份报告则指出，在过去的三年中，中国电子商务市场实现了年均90%的增长，其中B2C市场(企业对个人)的规模更是由93亿元上升到1083亿元，年均增长率高达242%。而且，未来三四年电子商务市场还将保持强劲爆发的态势。

邓代广告诉记者，所需要的仓储面积与每日的订单量成正比，“依据B2C电子商务行业的经验，大概是1平方米出1个订单。”他分析，未来几年，随着销售额、订单量的爆发式增长，B2C电商企业在仓储面积的需求上，也将继续呈现爆发式增长的态势。邓在加盟走秀网之前，曾负责京东商城的仓储业务。

而未来两年至三年内，可预计的仓储设施面积的增长也远远跟不上需求的增长。胡晓睿曾驱车考察过北京的空港、马驹桥、京南、良乡等四大物流仓储集中地，这几乎涵盖了北京主要的仓储库房。他告诉记者，最近两年新出的供应，基本都被B2C电子商务企业抢光。一号店、凡客等企业在京南租下了5万-6万平方米的库房。

“这些B2C企业胃口都很大，开口动辄3万-5万平方米，有的甚至在10万平方米以上。”但是，据胡晓睿的测算，未来24个月，北京可能形成的新供应规模大致在30万平方米，“根本无法满足需求，而且现在在建的项目有些已经被预定了”。

这种情况下，物流仓储的租金水平出现跳涨。仲量联行的报告称，北京的物流仓储市场空置率在2011年二季度末下降至1.7%，相应地，平均净有效租金增加至每平方米每天0.92元，同比增长15.1%。

胡晓睿透露，目前北京市的物流仓储业主的租金报价已从此前的“最高1元”普涨到1.2元。他预计，未来两年，可能还会有30%的涨幅。

群雄逐鹿

仓储环节“僧多粥少”、租金上涨，给电商企业带来竞争、成本等多方面的压力。一些企业在资本市场获得资金注入之后，开始考虑自建物流和仓储体系。

较早开始布局的是京东商城，公司计划在北京、上海、广州、成都、武汉、西安、沈阳建立七个一级物流中心。2009年12月京东商城与上海嘉定工业区正式签署投资协议，要在当地建设占地260亩的京东商城华东大区总部，以及一座面积达26万平方米的五层单体仓库“亚洲一号”仓储中心。

2010年京东商城在北京亦庄经济开发区购置了200亩土地，新建一个占地超过30万平方米、亚洲最大的电子商务物流中心，其中包括一个15万平方米的单体库。

2010年3月，京东商城成都西部物流中心正式运营，并计划将用于库房的面积从96亩扩大到400亩。去年底，京东与武汉市东西湖保税物流中心签约，购置250亩土地，计划投资5亿元建设总面积达19.7万平方米的华中电子商务港，预计2014年完工。

阿里巴巴在2011年也公布了其物流战略：自筹100亿元，并与其金融合作伙伴共同筹资近1000亿元，逐渐在全国建立一个立体式的仓储网络体系，以解决制约中国电子商务的物流问题。阿里巴巴将主要针对华北、东北、华东、华南等七大区域选择中心位置进行仓储设施投资，其中京津地区、长三角地区和深广珠地区将分别开发100万平方米左右的仓储用地。

卓越网、当当网、凡客诚品等电子商务企业也都在寻找合适土地自建仓储物流网络。其中，当当网已与无锡签署协议，计划在无锡空港产业园区投资设立华东区总部，用地160亩，建设8万平方米的仓储物流中心。

不过，新加入的电子商务企业还算不得行业里真正的“大玩家”。据中国仓储协会发布的《2011年中国仓储业发展综合报告》显示，在仓储业的固定资产投资中，“物流园区”、仓储地产商、仓储物流企业与各类流通企业依次是仓储设施的投资建设主体。它们也在发力。

各类物流园区、物流基地仍是仓储建设的最主要部分，有各种类型的参与者。在一些保税物流园区、物流基地，其仓储设施的开发多以园区管委会及国有企业为主体。

有些物流园区的开发建设，则引入了专业的仓储地产商与仓储物流企业。普洛斯最为典型。普洛斯被新加坡政府投资基金(GIC)收购之后，通过重组并购，正在规模化和网络化。截至2010年底，普洛斯运营和在建的仓库有680万平方米，其中运营仓库面积400万平方米，分布在全国19个城市，仓库总面积首次超过中外运，成为中国仓库面积最多的公司，是名副其实的仓储地产“老大”。

嘉民集团和安博置业这两家国际著名的物流和工业地产商，也在发力中国的仓储物流地产。

嘉民集团今年在北京以6250万元的价格收购空港的一处仓储项目，包括一幢1.654万平方米的现有仓库以及一幅4.8万平方米的可供开发土地。而在2010年，嘉民集团就已经与廊坊市政府签署合作备忘录，参与开发大北京区和天津地区的商务及物流枢纽，总面积达5平方公里。

值得注意的是，几乎在仓储物流地产概念热起来的同时，国内一些知名房地产开发商也介入其中。

2010年3月，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站毗邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军仓储物流地产。与其一道的，还有金地集团、中粮地产、绿地集团、上海复地、恒大地产、珠江投资等诸多房地产开发企业。

上海五合智库总经理邹毅分析，投资物流地产是一些大型房地产商多元化拓展业务的一个方向，相比较而言，物流仓储的投资比商场、酒店的投资成本低，且资金回报也较为稳定，可以分散企业经营的风险。另外，拓展物流地产业务，提高综合开发能力，也有助于在一些工业园区项目上拿地。

另外，快递行业与零售行业的龙头企业，也在进入仓储地产领域。与电子商务企业类似，这些企业的刚性租赁需求无法得到有效满足，并且视完善的物流体系为核心竞争力。“四通一达”、顺丰等快递公司，都投资上亿元资金购置土地、建设仓储。而对苏宁、国美等传统零售巨头，一方面自身线下业务的扩张需要扩充仓储面积，另一方面，开通线上业务之后，也需要进一步完善适合线上业务模式的物流仓储体系。

“拍飞了”

或是迫不得已，或是有利可图，各路诸侯集中涌进仓储物流领域。但无论背景与来历如何，目前都面临一个共同的难题――拿地极难。

中国仓储协会会长沈绍基透露，早在15年前中国仓储面积就是5亿平方米，现在还是这么多。一方面是很多城区的仓库随城市化进程被拆迁，另外一个重要原因，则是用于仓储用途的土地数量供应太少。

世邦魏理仕的一份工业地产研究报告也指出，目前工业地产的整体推地量相当有限，其中物流用地更是供应短缺。

胡晓睿告诉记者，大多数热点城市的政府，并不愿意将土地规划为物流用地，因为物流仓储通常占地大而税收少。这样一来，在地方新增建设用地的供应计划安排中，仓储用地就竞争不过其他用地类型，如住宅、商业等。而且，相比较而言，仓储用地的出让成交价格也远不及住宅、商业用地等。所以，在热点城市中，直接规划用于物流仓储的地块少之又少，即使有也是作为商务园区或工业园区的配套。

“现在不管什么企业，在一线城市已经基本不可能拿到物流仓储用地。”胡晓睿说，除非营业额非常高的企业愿意将结算中心或注册地放到当地，能对当地税收形成显著贡献。

另外，交通环境的客观因素，也注定了适合用于物流仓储的土地有限。例如，北京开通六环之后，大型货车进入五环就会受到限制。因而，六环周边的几个进京要道的附近区域，才适合作为物流仓储用地，这也是物流用地供应较少的另一个客观原因。北京市的四大物流基地――顺义空港、通州马驹桥、大兴京南、房山良乡等便是沿着六环布局。

物流仓储用地稀少，再加上需求强劲，造成了租金飙升、地价大涨。在北京市工业土地价格统计图上，2011年一季度的物流用地拉出了一根极陡的上升曲线。其主要原因就是1月份通州区马驹桥五幅物流用地的拍卖，天津开发区路丰投资有限公司以3.856亿元的总价将其中四幅全部收入囊中，平均地价超过170万元/亩，其中最高的一块地拍出1.88亿元，高出起拍价3倍多。

“这是北京市第一次把工业用地‘拍飞了’，对业界的震动很大。”全程目睹拍地过程的人士回忆说，现场甚至没有人知道路丰投资的来历。

该人士担心，热点城市中愈发稀少的物流土地，如果都以疯抢高价的方式出让的话，土地成本太高，反而不利于企业经营以及物流行业的发展。